Strategická hodina
2 500 Kč vč. DPH · 60 minut
Sednete si se mnou na hodinu. Vy mluvíte o bytu, já se ptám. Odejdete s jasnou představou, co dělat dál.
- Záznam hovoru
- Poznámky se 3 konkrétními kroky
- Bez závazku pokračovat
Karlovy Vary · 10 let na trhu
Kolik vydělá váš byt na krátkodobém pronájmu?
Spočítejte si hrubý odhad za 30 sekund. Pak se podle čísla rozhodneme, jaký další krok dává smysl.
Imperial Apartments s.r.o. · IČO 17993610 · plátce DPH
Žiju a pracuju v Karlových Varech
Odpovědi do 24 hodin
Co se právě teď děje na trhu v KV
Zdroj: AirDNA · Airbnb data · rok 2025
1 207
Aktivních jednotek na Airbnb
(nabídka roste, +3 % YoY)
(nabídka roste, +3 % YoY)
43 %
Průměrná roční obsazenost
(nejlepší čtvrtina ≥ 58 %)
(nejlepší čtvrtina ≥ 58 %)
2 690 Kč
Průměrná cena za noc
(nejlepší čtvrtina ≥ 3 850 Kč)
(nejlepší čtvrtina ≥ 3 850 Kč)
420 tis. Kč
Roční tržba průměrného bytu
(před provozními náklady)
(před provozními náklady)
Z čeho vycházím
Data, která stojí za každým doporučením.
Číslo, které vám dám, není odhad od oka. Stojí za ním práce s desítkami zdrojů — od rezervačních platforem přes analytické nástroje až po roky vlastních dat z provozu apartmánů v KV.
01 — Tržní data
Veřejné rezervační platformy a analytika trhu
Pracuji s daty z hlavních rezervačních a analytických platforem na trhu krátkodobých pronájmů. Sleduji obsazenost, ceny za noc, sezónnost, konkurenci v okruhu 500 m a cenové strategie srovnatelných jednotek.
02 — Provozní data
Vlastní portfolio 8 apartmánů v KV
10 let vlastním provozem v Karlových Varech. Vím, kolik reálně stojí úklid, prádelna, energie, drobné opravy, recenze, daně i platformové poplatky. Žádná teoretická procenta z tabulky — čísla, která denně vidím na svých účtech.
03 — Nástroje pro pricing
Dynamické ceny a správa kanálů
Používám profesionální nástroje pro dynamické ceny, sjednocený kalendář kanálů a kontrolu kanibalizace prodejů. Když vám doporučuju cenovou strategii, opírám se o stejné nástroje, které používají největší správcovské firmy — jen levněji, protože je umím nastavit sám.
Konkrétní nástroje a zdroje rád proberu na hovoru — některé jsou součást know-how, do kterého jsem investoval roky práce.
Hlavní pilíř
Automatizace, která uřízne náklady dřív, než si jich všimnete.
Většina majitelů v KV ztrácí 15-25 % marže na věcech, které jdou zautomatizovat. Komunikace s hosty, check-in, ceny, recenze, fakturace. To nejsou drobnosti — to je rozdíl mezi bytem, který vás živí, a bytem, který vám bere energii.
Detail služby
01
Komunikace s hosty bez vás
Šablony, automatické zprávy v 5 jazycích, self check-in. Hosté dostávají odpovědi okamžitě, vy nemusíte řešit telefon o půlnoci.
02
Ceny, které se mění samy
Dynamické ceny reagují na poptávku, sezónu i konkurenci. Bez ručního přepínání. V průměru +12–18 % na ceně za noc oproti statickým cenám.
03
Úklid, prádlo, recenze
Napojení úklidové firmy na rezervační systém. Automatické žádosti o recenze. Faktury bez ručního zadávání. Mínus hodiny týdně.
Skrytý potenciál
Znáte skutečný potenciál své nemovitosti?
Většina majitelů netuší, kolik jejich byt opravdu může vydělávat. Někdo zbytečně dotuje hosty z vlastní kapsy. Jiný má top byt, ale prodává ho za polovinu možné ceny. A další roky platí provoz, který by za zlomek nákladů zvládla automatizace.
Číslo z kalkulačky je dobrý začátek — ale každý byt má svůj příběh. Lokalita, dispozice, fotky, recenze, sezónnost, smlouvy. Teprve když se na to podívá někdo, kdo to v KV dělá 10 let, uvidíte rozdíl mezi tím, co byt vydělává teď, a tím, co vydělávat může.
Když nevíte, kde stojíte
Strategická hodina
Hodinový hovor. Vy mluvíte o bytu, já se ptám. Odejdete s jasnou představou, co dělat dál.
2 500 Kč · 60 min
Než koupíte další byt
Předinvestiční rychlocheck
Konkrétní odhad ceny za noc, obsazenosti a ročního výnosu — pro váš byt, ne pro průměr trhu.
6 900 Kč · 5 dní
Když byt už běží
Pulse check provozu
Audit jedné jednotky. Najdu místa, kde ztrácíte peníze, a 3 věci, které vám výnos hned zvednou.
7 900 Kč · jednotka
Mimochodem — v hotelech je osobní přivítání pořád skvělá věc. Ale trend pomalu schází a každý majitel to chce jinak. Automatizace neznamená, že ztratíte kontakt s hostem. Znamená, že nemusíte řešit telefon o půlnoci. Jak moc do toho jít, je na vás.
Jak to funguje
Žádné prezentace, žádné fluky. Jen čísla a co s nimi.
Vyberete službu
Tři s fixní cenou koupíte rovnou online kartou přes Revolut. Tři větší probíráme nejdřív hovorem. Pokud nevíte, která sedí, domluvte si hovor.
Dostanete čísla
Sbírám data — ceny, obsazenost, konkurence, provozní náklady. Podle služby buď v hodinovém hovoru, nebo v PDF reportu za pár dní.
Rozhodnete se sami
Nepřeprodávám správu, nepronajímám místo vás. Dostanete jasná doporučení s pořadím podle dopadu. Co s tím uděláte, je na vás.
"Většina majitelů bytů v KV se rozhoduje pocitem. Já vám dám čísla, podle kterých se rozhoduje líp."
Martin Vidimský
Specialista na krátkodobé pronájmy
O mně
Poradce, ne správce.
10 let v krátkodobých pronájmech v Karlových Varech. Provozuju 8 vlastních apartmánů — vědomě málo. Raději méně a pořádně než kvantitou a nestíhat to.
Když vám spočítám váš byt nebo nastavím automatizace, není to akademická teorie. Jsou to postupy, které jsem desetkrát otestoval na svém portfoliu — a vím, kde reportingy z platforem klamou.
10
let v KV na trhu
8
vlastních apartmánů
100 %
nezávislost na správě
Časté otázky
Co se mě ptají nejčastěji.
Něco vám tu chybí? Napište mi rovnou — martin@kolikvydelam.cz.
Není. Správce za vás byt provozuje a bere si měsíční fee z tržeb. Já vám jednorázově dám čísla, rozhodnete se sami. Žádný conflict of interest — nemám důvod přehánět, abyste si u mě „objednali správu".
Hrubý odhad z kalkulačky je založen na veřejných tržních datech AirDNA. Přesný výpočet při prověrce dělám z konkrétních konkurentů v okolí 500 m, sezónní křivky KV a stavu vašeho bytu. Občas přijdu osobně, většinou stačí fotky + adresa.
Řeknu vám to upřímně. Ne každý byt v KV se k STR hodí. Někdy je rozumnější dlouhodobý pronájem, někdy prodej. Z té samé analýzy vyplyne, jaká cesta dává smysl.
Ano. Pokud máte vlastní exporty z Booking, Airbnb, Previa — pošlete je do Pulse checku. Ušetříme čas a získám přesnější obrázek.
Ano. Imperial Apartments s.r.o., IČO 17993610, plátce DPH. Faktura se splatností 14 dní.
Nečekejte na další sezónu. Spočítejte si to dnes.
15 minut hovoru zdarma. Řeknu vám, jestli vám můžu pomoct, a kolik to bude stát. Bez prezentací.