Investiční kalkulačka. S výnosností, hypotékou, sezónou.

Spočítá vám, kolik byt vydělá, jaká je výnosnost vůči ceně, kolik vám zbude po splátce hypotéky a jak na tom jste oproti průměru v Karlových Varech. Pořád jen orientace — přesné číslo počítám v rychlochecku.

1 · Byt
Průměr v KV ≈ 600 Kč, asi 62 % hostitelů účtuje
2 · Investice
Kolik vás byt stál (volitelné, 0 = nepočítat výnosnost)
Připočítá se k ceně bytu — počítá z celkové investice

Výpočet vychází z veřejných dat AirDNA pro KV (1 207 bytů, průměrná cena za noc 2 690 Kč, obsazenost 43 %, rok 2025) a 10 let mých provozních dat. Přesný odhad pro váš konkrétní byt dělám v Předinvestičním rychlochecku.

Výpočet

Kolik váš byt vydělá

A · Kolik byt vydělá
Roční čistý zisk — Kč
Měsíční čistý zisk — Kč
Roční tržba (před náklady) — Kč
Provozní náklady / rok — Kč
Průměrná cena za noc — Kč
Předpokládaná obsazenost — %
B · Vrátí se vám investice?
Čistá výnosnost ročně (po nákladech) — %
Hrubá výnosnost ročně (před náklady) — %
Celková investice — Kč
Za jak dlouho se vrátí — let
D · Rozdíl mezi sezónou a mimosezónou
Hlavní sezóna (červenec–říjen) — Kč
Jaro a začátek léta (duben–červen) — Kč
Mimosezóna (listopad–březen) — Kč

Podle dat AirDNA: v hlavní sezóně je obsazenost často 55 %+ a cena za noc o třetinu vyšší, v zimě naopak padá ke 30 %.

E · Srovnání s trhem v KV
Vaše cena za noc
průměr KV
2 690 Kč nejlepší čtvrtina
3 850 Kč
—
Vaše obsazenost
průměr KV
43 % nejlepší čtvrtina
58 %
—
Vaše roční tržba
průměr KV
420 tis. Kč nejlepší čtvrtina
815 tis.+ Kč
—
Chcete přesný odhad pro váš konkrétní byt? Předinvestiční rychlocheck
Jak kalkulačka počítá:

Cena za noc vychází ze základní sazby podle velikosti bytu (studio 2 200 Kč / 1+kk 2 750 Kč / 2+kk 3 800 Kč / 3+kk a větší 5 000 Kč) a upravuje se podle lokality (centrum a lázeňská čtvrť nahoru, okraj dolů) a podle stavu bytu (nový nahoru, před rekonstrukcí dolů). Průměrný byt v Karlových Varech se prodává za 2 690 Kč za noc (data AirDNA, 1 207 sledovaných jednotek, rok 2025).

Obsazenost začíná na 43 % (průměr KV) a posouvá se podle lokality a stavu bytu. Nejlepší čtvrtina bytů v KV se dostává nad 58 %, slabší kolem 28–35 %.

Provozní náklady ≈ 45 % z tržby: provize Booking/Airbnb 15–18 %, úklid 8–10 %, prádelna 3 %, energie a voda 5 %, drobné opravy 3 %, správa a marketing 3 %. Všechno před daní z příjmu — tu si majitel platí sám podle režimu (OSVČ, s.r.o. nebo paušál).

Výnosnost vám řekne, kolik procent z ceny bytu vyděláte za rok. Hrubá výnosnost = roční tržba dělená cenou bytu (včetně rekonstrukce). Čistá výnosnost = roční zisk po nákladech dělený cenou bytu. Pro orientaci: pod 3 % je v KV slabé, 4–6 % je běžné, nad 7 % je dobrý výsledek.

Hypotéka a co vám zbude: spočítám měsíční splátku (klasická anuita) a odečtu ji od měsíčního zisku. Když je výsledek kladný, byt si na sebe vydělá a ještě vám něco zbude. Když záporný, doplácíte z vlastního. Výnos z vlastních peněz ukazuje, kolik procent ročně vydělá to, co jste sami vložili (akontace). Krytí splátky je bezpečnostní polštář — kolikrát váš roční zisk pokryje roční splátku. Banky chtějí většinou nad 1,2.

Sezóna vs. mimosezóna: v červenci–říjnu vydělá byt v průměru o třetinu víc než na jaře, v listopadu–březnu naopak skoro o třetinu míň. Počítám to z dat AirDNA pro KV (rok 2025).

Tohle je orientační odhad. Váš konkrétní byt může být ±30 % od průměru — záleží na fotkách, recenzích, cenotvorbě a tom, jak dobře byt provozujete. Přesné číslo pro váš konkrétní případ spočítám v Předinvestičním rychlochecku.